每日聚焦：听说上海中产扛把子小区跌惨了

仁恒河滨城这个小区大家不陌生。

(相关资料图)

毕竟浦东联洋的明星楼盘，体量很大，业主也都是精英人士。

除了陆家嘴的江景豪宅，碧云、东郊的独栋别墅，也算是浦东的顶流小区了。

人家听说你住在仁恒河滨城，也会高看一眼。

然而，最近在网上看到消息，仁恒河滨城价格跌惨了。

小区里出现了11万出头的成交单价，相比去年15万的价格，跌去了近三分之一。

真的是这样吗？

我去了解了下，的确有一套11.5万单价的仁恒河滨城成交，226平2600万。

但那是一套特殊户型，算是硬伤房，折价成交很正常。

原始是一套132平的3房和一套88平的2房，现在拼在一起做了一个226平的5房。

所以可以看到厨房在房子中间，过道狭长，面积浪费。

整体有点像哑铃，只有2-10层是这个户型。

既然是非标户型，价格便宜也就不奇怪了。

至于整个联洋和仁恒河滨城的情况：

因为现在市场冷淡，买家观望情绪浓厚。

价格的确是有一定回调，但说崩盘就真的夸张了。

21年的价格算是一个阶段性的高点，现在比高峰下来一些。

这是我从联洋的合作伙伴那拿到的，四月份仁恒河滨城的成交数据：

一期129平的三房，成交价1700万，单价13.13万，挂牌价1850万。

二期152平的三房，成交价2150万，单价14.13万，挂牌价2350万。

的确是降价成交，议价率相比之前也是高了一些，谈价的空间大体是在8%左右。

属于正常波动的区间。

而且话说回来，仁恒河滨城体量这么大的小区，这么多楼栋：

相同面积的户型，因为位置、景观、楼层、税费、装修等方面的差异，价格相差10%-20%很正常。

抛开这些差异，只谈小区单价就是耍流氓。

目前看到的小区内挂牌价比较低的房源，基本都有槽点：

不是靠近高架，有噪音影响；就是低楼层；

要么就是特殊户型。

另外就是，二手房买卖，价格还要看交易周期和付款条件。

4000多户的小区，肯定会出现业主急售要求全款的情况，那必然会低于市场价，资金成本也是成本不是吗？

话说回来，仁恒的小区，最让人喜欢的是会所和物业。

近20年楼龄的小区，每栋楼都保养得非常新，小区各种设施也维护很好。

小区的绿化和环境是整个联洋片区最好的，整个小区像个大公园。

居住舒适、林木高大、绿植覆盖率高，二期和三期之间还有洋泾港，部分楼栋有不错的河景。

小区内有很多外籍人士居住，国际化程度非常高，当得上联洋国际社区的称号。

因为优秀的物业管理，极致的居住体验：

仁恒的业主复购率是非常高，绝大部分开发商做老带新都达不到这个水平。

很多老业主只要看到仁恒有新盘出来，一定会心痒痒。

这些特质都让仁恒保持了在片区内的高溢价。

下面是联洋板块内第九城市和广阳新景苑五月份的最新成交记录：

品质比仁恒差点，成交单价也要12万左右了。

所以如果不是特殊户型，11万的单价，别说是仁恒河滨城，就是在整个联洋，都不多的。

而且小区房价曾长期7到八万左右， 即便现在卖13、14万，那也是涨了一半了。

可以说，仁恒河滨城的出现，把联洋提升到了豪宅社区的档次。

在此之前，联洋可能就是一个好点的中产社区。

而现在，联洋已经是浦东的居住天花板之一。

再说整个联洋板块，它是浦东均价最高的一个板块（注意是均价），比陆家嘴还要贵。

贵是因为它的各种居住要素的均衡，以及整体的稀缺：

地段浦东内环内；

出门就是世纪公园，整个上海都少有的大型公共绿地；

读书进才实验小学+进才实验中学；

商业联洋广场、大拇指广场、丁香国际；

整体开发的高品质商品房的组团社区。

以上几点单拿出一点都算是优秀，加起来就更牛逼了。

所以，联洋的优点就是没有明显的缺点，在各种居住要素之间做到了一个很好的平衡。

整个片区在浦东改善地段中很有竞争力。

至于联洋和仁恒河滨城的未来，应该会有一个大盘的涨幅，上限不会太高，但下限也有保障。

毕竟板块内房龄整体偏老，车位也很紧张。

仁恒河滨城一期的房龄已经接近二十年，三期也要15年，产品稍显落后时代。

在过去一轮以品质为代表的上涨中踏错风口。

所以这是一场老钱和new money的观念对抗。

老钱认可联洋的地段和仁恒的产品，new money可能会觉得房龄老了。

很典型的一个问题：张江的万科翡翠公园，单价为什么会追平甚至超越联洋碧云？

一个是因为张江强大的产业基础；

更主要的原因，还是因为产品的代际差异，万科翡翠公园是第四代产品，而联洋碧云属于第二代产品

新产品自然享受高溢价。

无论你认不认，仁恒河滨城就是浦东中产心目中的白月光，金融从业者的耶路撒冷。

私募魔女半夏投资的李蓓说过：

仁恒河滨城是中国基金经理密度最高的小区，住户合计管理的资产规模可能会超过10万亿。

高素质业主、优质物业和统一的圈层。

虽然整体房龄已不年轻，车位也比较紧张，但这些核心优势使仁恒河滨城瑕不掩瑜。

加上陆家嘴强大的金融产业支撑，浦东买房预算在1500w-3000w的购房者，联洋和仁恒河滨城，仍具有强大的竞争力。

未来它也许不会领涨，但依然会备受追捧。

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